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独家房源背后 中介争地盘 买房人买单

时间: 2015-12-10 09:08 作者:门庭婷 来源:北京青年报 点击:
原标题:独家房源背后 中介争地盘 买房人买单

独家房源背后 中介争地盘 买房人买单

  如果您有过卖房的经历,那就一定有过被游说成为独家房源的经历;如果您有过买二手房的经历,那就一定有过被推销独家房源的经历。

  独家房源,这个二手房中介竞争带来的产物,在互联网中介与传统中介乱战的当下变得更为抢手。各路中介在与房主沟通时,大显神通,以诚意金、销售期限、销售价格等理由说服房主签署独家委托代理协议。不过,这个在中介口中“完美”的独家协议,在实际交易中,往往让买卖双方怨声载道。卖家认为独家缩窄了意向购房人,买家认为独家哄抬了房价……这个让人纠结的独家房源背后到底意味着哪些风险和权利,业内人士眼中的独家房源意义有何不同,卖房时到底要不要签独家协议呢?

  为卖好价钱签独家 房子迟迟卖不掉

  独家房源,只要关注过二手房,对这个词都不陌生。所谓独家房源,是指二手房房主在购房时,将房源独家委托给固定一家中介代理销售。几乎每个二手房房主在计划销售手里的二手房时,都有被中介劝说签独家代理协议的经历,辛小姐也是其中一员。

  辛小姐告诉《广厦时代》,今年6月左右,她计划将自己手里闲置的一套二手房出售。最初,她只是将房源挂在了小区附近的两家中介门店,期间两家中介都表示要和她签署独家代理协议,由于担心把房子签给一家,意向买家会减少很多,辛小姐迟迟没有答应。

  房源挂出近三个月,房子一直没有售出,期间中介带客看房也是意兴阑珊,其中一家中介一个月只带了两个买家上门看房。正当辛小姐烦心房子的出手问题时,其中一家门店的中介开始集中给她致电,劝说她签独家速销协议。辛小姐介绍,不同中介人员给她打电话的说辞几乎一致,基本包括三项:房子还卖吗?带看量不行是上门不方便吗?要不要考虑降价签速销协议?在中介的反复劝说和保证下,辛小姐动摇了原本不签独家协议的想法,开始与中介洽谈如何签署这个独家速销协议。

  辛小姐的房子最初挂牌价是205万元,签独家速销协议,中介劝说她要降20万元,也就是意向售出价格为185万元。这个价格辛小姐心理上很难接受。经过反复磋商,最终辛小姐以198万元的价格与中介签署了独家速销协议,中介承诺三个月内售出该房源,并给出了1000元的诚意金。中介同时信誓旦旦地表示,会集中全公司的资源,大力推广该房源。

  独家协议签署完毕后,辛小姐本以为该静等买家上门,房源售出,但期间中介带看量依然很少,而且她觉得,中介带来的看房人并不全是真实买家。“有的买家一来看房,就开始挑剔房子的各种缺陷,并且直接要求大幅降价。”看房过程中,辛小姐也感觉到中介并没有像承诺的那样力推她的房子,反而继续在旁敲侧击表示辛小姐房子的价格定高了。一晃三个月的协议期将满,辛小姐的房子依然没有售出,而中介已经在劝说她续签并且再次降价。

  像辛小姐这样的案例并不鲜见,在各大购房论坛上,也经常看到房主抱怨独家速销并没有真正按时按预期价格售出,反而还影响了与其他意向买家的接洽。在房主眼中,独家房源已成为中介向房主压价的手段之一。

  独家房源意味高中介费 买家也怕独家房

  在卖家眼里,独家房并不意味着房源可以迅速售出以及卖个好价钱,而在买家眼中,独家房源则成了高价的代名词。

  在大多买家看来,中介推荐的独家房源,首先就意味着中介费没有降低的空间。以辛小姐的房子为例,如果没有签独家房源,中介费最高也就是房价的2.5%,最低则可以到0.5%,但与某中介签署独家协议后,中介费则固定在了2.7%。这无形中就增加了买家的购房成本,购房单价也相应有所上升。辛小姐表示,虽然她得到的房款没有发生变化,但买家支付的钱却多了不少,有买家就以此要求她适当降价。

  除了中介费外,在部分买家看来,中介签下独家房源,就是靠着向业主承诺高价售出,很多房源的价格就是被以独家房源的形式哄抬起来的。曾经就有购房人向《广厦时代》抱怨,他看中的房子业主本来的心理价位是230万元,中介为了能签下独家代理协议,反复游说业主,表示他的房子一定可以卖到245万元,并签署独家速销协议。他和房主谈了几轮价格也没有谈下来。

  思源旗下房通网总裁助理刘全波表示,独家房源本身虽然不意味着售价高或低,但实际交易过程中,确实会有卖家觉得价格被压低了,买家觉得价格定高了的情况。这主要源于二手房经纪人在中间对于信息的阻隔。买家并不了解卖家定价背后的过程和故事,而有些独家房源确实本身价格定价高于市场水平,但中介并不计划以此价格帮助房主卖出该房源,买家对于价格的不接受反而是他说服卖方降价的理由。

  独家房源 控制二手房市场的“法宝”

  既然买卖双方都讨不了好,可能还会付出“诚意金”的成本,中介为何一直在花大力气说服房主签署独家代理协议呢?

  刘全波介绍,卖方签署独家协议无非是两大原因,快速和高价把房子卖出。但对于中介,签独家协议的主要目的是控制市场上的房源,通过控制房源进而控制交易过程。

  尤其是在目前互联网中介与传统中介争夺市场份额的背景下,二手房交易的本质并没有彻底改变,控制房源仍是各个中介的重要任务。刘全波透露,在实际操作中,独家房源并不意味着中介会强推。在中介的销售后台中,优质房源永远是被最先、最大力推出的,因为这类房源最易成交。

  所谓优质房源包括价格合适、钥匙托管、看房容易、户型稀缺等条件,规模较大的中介会根据各项条件对房源进行分级,门店花费最大力气推的一定是级别较高的优质房源,而独家房源并不代表优质房源。

  但实际操作中,即使房主给出的房源并不够优质,中介仍然愿意签署独家协议,因为中介为此付出的成本并不高。在签了独家之后,经纪人会以各种手段反复游说房主降价。普通房源在被独家代理的过程中,或因市场波动,或因业主被说服降价而变得优质。而对于一些锁定价格的独家速销协议,如果业主的预期价格与市场不符,虽然没能成功售出,但中介也实现了锁定房源的目的。在协议期满后,中介会再次说服业主降价签署独家协议。 

中介公司与业主之前签署的独家速销协议更像是一个对赌协议,中介公司最多付出的仅是诚意金的成本,而业主违约则会付出较大的代价。虽然大多中介的独家协议中的违约条款经不起推敲,此前中介与业主之间关于独家协议的诉讼案件也多以中介失败告终,即使中介胜诉,法院也没有支持违约金按照协议中约定的赔付,协议主要是对于业主心理层面的约束。大部分业主因为怕麻烦,只能接受独家协议对于自己的限制。

  那么卖房到底要不要签独家协议呢?刘全波建议,业主卖房前应理性地分析自己卖房的节奏和价格,可以把房源先交给多个中介进行价格评估,确定房源的售卖价格。如果业主急需用钱,最好还是不要签署独家房源,可以把房源挂到多个中介公司,并且在他们带客看房时,根据看房人的态度和看法适当调整价格。只要价格定合适了,房源还是较容易售出的。

(责任编辑:唐虎)

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